🏠 有限公司買樓 vs 個人名買樓，2026年點買先著數？

Michael Chan - Bida & Co.

3小时前

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📌 2026年最新背景：全面撤辣後的稅務新格局

2024年2月28日政府全面「撤辣」——取消咗額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）同新住宅印花稅（NRSD），令公司同個人買樓嘅印花稅成本首次完全一致。

到咗2026年2月26日，政府再調整印花稅結構：新增非住宅物業嘅「第3標準」稅率，同時將價值超過一億嘅住宅物業從價印花稅由 4.25% 大幅上調至 6.5%。與此同時，金管局喺2024年10月已經將住宅按揭成數上限統一為七成，公司名義買樓都可以借到七成。

換句話講，以前「用公司買樓一定蝕印花稅」嘅講法已經徹底過時。2026年再問「有限公司定個人名買樓先著數」，真正要計嘅唔再係入場印花稅，而係三樣嘢：稅率軌道（Tax Track）、利息扣稅能力、以及日後點樣出貨（Exit Strategy）。以下逐項同你拆解。💡

🔍 第一節：先搞清楚兩條稅務軌道

👤 1. 個人名義持有——行「物業稅」軌道

- 計稅方法：個人以自己名義買樓收租，租金收入會按《稅務條例》（第112章）徵收物業稅（Property Tax），稅率為 15%（劃一標準稅率）。

- 應評稅淨值（Net Assessable Value）：全年租金收入，減去業主實付嘅差餉，再自動扣除 20% 嘅維修及支出法定免稅額（即係租金減差餉後嘅 80%）。

- ⚠ 注意：物業稅項下冇得扣按揭利息、管理費、地租、裝修費等實際開支——呢啲全部唔可以扣（稅局指引明列只可扣差餉、20%法定免稅額同不可追回租金）。

- 🧮 例子：年租 $24 萬、差餉 $1.2 萬 → 應評稅淨值 = ($24萬 − $1.2萬) × 80% = $18.24 萬 → 物業稅 = $27,360。

- ✅ 靈活選擇：個人可以選擇個人入息課稅（Personal Assessment），將租金收入同薪俸、業務利潤合併，改以累進稅率（2% 至 17%）計稅，並享基本免稅額，稅款以標準稅率 15% 為上限——呢個選擇對低收入或有按揭嘅業主通常好著數。

🏢 2. 公司名義持有——行「利得稅」軌道

- 計稅方法：有限公司出租物業，按稅局一貫立場，公司出租屬經營業務，租金收入要計利得稅（Profits Tax），稅率為 16.5%（劃一）。

- 實報實銷：公司可以實報實銷扣減一切為產生租金收入而付出嘅開支：按揭利息（冇上限）、差餉、管理費、維修費、保險費、專業費用等等——呢點同個人嘅物業稅形成鮮明對比。

- ⚠ 關鍵位一：「相聯法團」規則會累街坊

- 如果你已經有一間營運公司，再開多一間公司去買樓，兩間公司就係「關連實體」（Connected Entities）。

- 按稅局兩級制規則，同一組關連實體只有一間可以揀用 8.25% 優惠，其餘全部利潤按 16.5% 計。

- 換句話講，為咗買樓開多間公司，可能連你原本嗰間公司嘅兩級制優惠都搞冇咗，呢個係好多人忽略嘅隱藏成本。

📊 3. 稅率軌道嘅初步結論

- 個人名義：物業稅有效稅率約 12%（15% × 80%），或者經個人入息課稅做到 2% 至 17% 累進，收入低時可以做到接近零稅。

💰 第二節：印花稅——2024年撤辣後，公司同個人已經「同價」

📈 1. 現行（2026年）從價印花稅（AVD）稅率

- 住宅物業（第1標準第1部及第2標準，2026年2月26日起）：

- 價值 $400 萬或以下：定額 $100（2025年財政預算案將 $100 稅檔由 $300 萬擴闊至 $400 萬）。

- $400 萬至 $450 萬：1.5%（中間設有邊際寬免緩衝帶）。

- $450 萬至 $600 萬：2.25%。

- $600 萬至 $900 萬：3%。

- $900 萬至 $2,000 萬：3.75%。

- $2,000 萬至 $2,173.9 萬：過渡帶（邊際寬免）。

- $2,173.9 萬以上：4.25%。

- 超過 $1 億嘅住宅物業：由 4.25% 大幅上調至 6.5%（2026年2月26日起生效，5月29日正式刊憲）——呢個係2026年最重要嘅新變數。

- 非住宅物業（舖位、寫字樓、工廈——2026年新增「第3標準」）：

- 價值 $400 萬或以下：定額 $100。

- 其後級距與住宅睇齊，最高稅率 4.25%（超過 $2,173.9 萬部分）。

🚫 2. 三大辣稅已全面取消

- 額外印花稅（SSD）：已於2024年2月28日全面取消——無論持貨幾短時間轉售都唔再需要交 10% 至 20% 嘅辣稅。

- 買家印花稅（BSD）：取消——以前公司或非永久居民買樓要俾額外 15%，而家冇咗。

- 新住宅印花稅（NRSD）：取消。

- 即係話，2026年公司買樓同個人買樓嘅入場印花稅完全一樣，以前公司名義最大嘅稅務劣勢已經消失。

🤝 3. 公司嘅「出貨優勢」仍然存在

- 香港證券（公司股份）轉讓嘅印花稅只係 0.2%（買賣雙方各 0.1%）。

- 實例：假設層樓值 $2,000 萬：直接賣樓要俾 3.75% = $75 萬印花稅；但如果公司持有，日後賣公司股份，印花稅只係 $4 萬——慳超過 $70 萬。

- 呢個「賣殼」結構，對大額物業尤其吸引。

⚠ 4. 三個重要警告

- 個人轉公司並唔係免費：如果你已經用個人名義買咗樓，之後先想轉入公司，呢個轉名動作本身要按市值俾一次 AVD（最高 4.25%）——唔好諗住可以慳稅咁樣搬，第一次就揀啱結構先係正道。

🏦 第三節：按揭融資——監管上限已劃一，但銀行實際待遇唔同

📐 1. 監管層面：公司都有七成

- 2024年10月16日起，金管局已將所有住宅物業嘅按揭成數上限統一為七成——無論物業價值、是否自住、係咪公司持有，都係一樣；供款與入息比率（DSR）上限統一為五成。

- 即係話，監管上公司名義買住宅都借到七成，呢個係2024年以前公司借款人只可以借五成嘅重大放寬。

🏦 2. 實際銀行層面：公司借款人仍然食虧

- 審批較嚴：銀行內部審批對公司借款人普遍保守，要交核數報告（Audited Financial Statements）、公司現金流證明、租約文件，審批時間長好多。

- 息率偏高：公司按揭通常比個人按揭高 0.25 至 0.5 厘或以上，因為銀行視公司借貸風險較高。

- 個人擔保：銀行好可能會要求股東個人擔保（Personal Guarantee）——咁樣做，公司「資產隔離」嘅效果會大打折扣，公司欠債時銀行可以追股東。

- 按揭保險（Mortgage Insurance）：個人買家可以透過香港按揭證券公司（HKMC）嘅按揭保險計劃借到八成半至九成（視乎樓價），但公司名義冇得用按揭保險，實際首期壓力大啲。

🚀 3. Startup 創辦人特別注意

- 新公司通常無盈利紀錄，銀行可能唔批公司按揭，或者要求好高嘅現金流證明。

- 如果資金喺公司入面，可以考慮派股息提取（香港股息免稅）再用個人名義買，或者用股東貸款形式借俾公司買樓——但要留意股東貸款嘅利息安排，避免稅局以轉移定價調整。

📉 第四節：利息扣稅——高槓桿下嘅真正分野

呢個係「公司 vs 個人」成個比較入面最關鍵嘅一環，尤其2026年按揭息率雖然已由高位回落，但仍然處於中高水平，利息扣稅嘅價值好大。

👤 1. 個人（物業稅軌道）

- 完全冇得扣按揭利息：就算你每個月供 $2 萬利息，物業稅都係照按租金嘅 80% 乘 15% 去計，利息一毫子都扣唔到。

- 呢個係個人直接交物業稅最大嘅盲點：高槓桿買樓收租，個人唔揀個人入息課稅嘅話，稅單會好重。

👤 2. 個人（個人入息課稅軌道）

- 揀咗個人入息課稅之後，可以扣按揭利息，但扣減上限係「每項物業嘅應評稅淨值」——即係話利息扣到該物業收入歸零就停，唔可以製造負數收入去抵銷其他入息。

- 稅率最高 17%（累進），另有標準稅率 15% 上限，整體計法複雜，要每年計過先知著唔著數。

🧮 第五節：計個實例俾你睇（假設數字）

假設你用 $1,000 萬買咗個住宅單位收租：

- 年租金：$24 萬（月租 $2 萬）

- 差餉：$1.2 萬／年

- 管理費：$2.4 萬／年

- 按揭：$600 萬（六成），年息 4% → 年利息 $24 萬

🔴 情景一：個人名義（唔揀個人入息課稅）

- 應評稅淨值 = ($24萬 − $1.2萬) × 80% = $18.24 萬

- 物業稅 = $18.24 萬 × 15% = $27,360

- 按揭利息 $24 萬完全冇得扣——即係你供樓供到氣咳，稅單一樣照交。

🟡 情景二：個人名義（揀個人入息課稅）

- 應評稅淨值 $18.24 萬，減按揭利息（上限 $18.24 萬）→ 物業收入 = $0

- 利息超出部分（$24萬 − $18.24萬 = $5.76萬）冇得再扣，亦唔可以製造虧損抵其他收入。

- 結論：零物業稅，但要放棄扣抵其他收入嘅機會。

🟢 情景三：有限公司持有

- 應評稅利潤 = $24萬 − $1.2萬 − $2.4萬 − $24萬 = 虧損 $3.6 萬

- 利得稅 = $0；虧損可以結轉。

- 結論：零稅之餘，仲多咗個「虧損資產」可以用。

📌 小結：按揭越大、利息越高，公司就越著數；按揭越細、回報越高，個人就越著數——冇一個結構係通殺。

💡 第六節：公司名義買樓嘅獨有優勢

- 1. 股息免稅提取：公司收租賺到嘅利潤，派息俾股東唔使再交任何稅（香港無股息稅、無預扣稅）——利潤提取完全冇稅務屏障。

- 2. 資產隔離：公司係獨立法律實體，股東個人欠債、生意訴訟、破產，一般唔會掂到你間公司持有嘅物業（前提係公司無俾人做個人擔保）。

- 3. 傳承同分家：日後想將物業傳俾仔女或分家，可以透過轉讓公司股份逐步進行，每次只係 0.2% 印花稅，唔使成層樓過名。香港已無遺產稅（2006年起取消），但公司股份嘅傳承安排通常比物業直接轉名靈活好多。

⚠ 第七節：公司名義買樓嘅成本同陷阱

- 1. 每年固定行政成本：有限公司每年要做核數（Audit）、提交利得稅報稅表（Profits Tax Return, BIR51）、公司註冊處周年申報表、商業登記續期；如有支薪，仲要交僱主報稅表（Employer's Return, BIR56A）。核數師費加秘書費，一般每年 $1 萬至 $3 萬或以上，唔收租都要照俾——呢筆係個人名義完全冇嘅固定開支。

- 2. 自住陷阱（最大風險之一）：公司買樓俾股東／董事自住，稅局有權以反避稅條文（《稅務條例》第 61A 條）評定公司名義租金收入（Deemed Rental Income）；同時，董事若因職位獲公司提供住宿，可能被評薪俸稅福利。自住物業，永遠唔好用公司名義買——個人自住物業完全唔使交物業稅，呢個係個人名義獨有嘅最大優勢。

- 3. 日後「拆骨」要俾多次稅：公司清盤時將物業實物分派俾股東，要按市值再俾一次 AVD（最高 4.25%）。如果公司本身有累積盈利同現金，日後賣殼時買家會要求折價，盡職調查（Due Diligence）成本亦高。

- 5. 關連交易要按市價：公司之間或公司與股東之間嘅租賃，必須按市價（Arm's Length）訂價，否則稅局可以按轉移定價規則（Transfer Pricing）調整稅基。