🏠 撤辣後長揸收租最著數！2026 香港業主必學 5 大合法慳稅賺租術 💰香港物業稅｜個人入息課稅｜撤辣收租慳稅｜香港出租物業扣稅｜香港公司持有住宅

Michael Chan - Bida & Co.

23小时前

讀畢需時 7 分鐘

由 2024 年開始，香港樓市稅制翻咗一頁 📄

自 2024 年 2 月 28 日起，財政司司長喺《財政預算案》宣布即日撤銷全部三項住宅物業「需求管理措施」（俗稱「辣招」）：額外印花稅（SSD）：原本按持貨年期徵收 10% 至 20%，撤辣後降至 0%；買家印花稅（BSD）：原本 7.5%，撤辣後降至 0%；新住宅從價印花稅（NRSD）：原本 7.5%，撤辣後原本 NRSD（第 1 標準第 1 部 7.5%）取消，第 1 標準第 1 部 AVD 稅率調至跟第 2 標準一致。

撤辣之後，無論係首次置業、換樓、公司名義，定非香港永久居民，買住宅物業嘅印花稅成本一律回到「淨係交從價印花稅（AVD）」嘅時代。

金管局亦同步放寬按揭成數（LTV）及暫停壓力測試要求，其後於 2024 年 10 月進一步統一所有住宅及非住宅物業按揭成數上限至七成，供款與入息比率（DSR）上限統一為五成。至 2026 年，從價印花稅（第 2 標準）稅階保持如下：樓價 $4,000,000 或以內，印花稅只需 $100； $4,000,001 至 $4,500,000：$100 + 超出 $4,000,000 部分按 20% 計算（邊際稅率）； $4,500,001 至 $6,000,000，1.5%； $6,000,001 至 $9,000,000，2.25%； $9,000,001 至 $20,000,000，3%； $20,000,001 以上最高為 3.75%（各稅階之間設有邊際寬減，實際以印花稅署計算為準）。

值得留意嘅係，政府今次撤辣係用「將稅率調至 0%」嘅方式，辣招嘅法例框架仍然保留喺《印花稅條例》（第 117 章）入面 —— 日後市況轉變，政府可以隨時修例重新調整稅率。做任何長期規劃，都要預留呢個政策風險。

點解「揸住收租」而家先係正路？ 🔑

短炒要承受樓價波動、佣金、律師費、裝修同空置等一連串交易成本。相反，長線收租係一門現金流生意：租金收入穩定：可隨市場租金調整；利息稅盾：按揭利息可於適當稅務架構下抵銷租金收入；無資本增值稅：個人以私人名義長揸持有作為資本投資嘅物業，日後出售嘅利潤一般屬資本收益，唔使繳付利得稅。

真正要花心思嘅，係點樣喺合法嘅前提下將租金收入嘅稅負壓到最低。以下五大「慳稅賺租術」，全部建基於《稅務條例》（第 112 章）、稅務局指引同《印花稅條例》。

術一：每年報稅揀啱評稅方法 —— 物業稅定個人入息課稅？ 📊

呢個係買樓收租最重要嘅決定，因為兩種計法嘅稅負可以相差好遠。

物業稅（Property Tax）點計？物業稅係按「應評稅淨值」（NAV），以標準稅率 15% 徵收； NAV ＝（租金收入 − 業主繳付嘅差餉 − 不能追回的租金）× 80%；個 80% 即係「20% 法定扣除」，係稅務局自動給予嘅維修及支出免稅額，唔使提供任何單據；關鍵限制：按揭利息、管理費、保險費、地租、裝修費、維修費，喺物業稅之下一律唔可以逐項扣減。
個人入息課稅（Personal Assessment, PA）點計？個人入息課稅係一種「計稅方法」：將薪俸收入、業務利潤同租金收入（應評稅淨值）合併，減去允許嘅扣除同免稅額後，按累進稅率（2% 至 17%）計稅；最大分別係可以扣除「為賺取物業收入而借款所支付嘅利息」（上限為該物業嘅應評稅淨值），以及各項個人免稅額；需要喺個別人士報稅表（BIR60）上主動選擇。納稅人作出 PA 選擇之後，稅務局會分別計算「分類評稅」同「個人入息課稅」兩種方式，以較低稅款徵收；注意：如納稅人應課稅淨收入較高，合併後落入 17% 邊際稅率或兩級制標準稅率（應課稅淨收入首 $5,000,000 按 15%，超過 $5,000,000 嘅部分為 16%），個人入息課稅可能未必比物業稅 15% 划算。

實務貼士 💡 選擇期限：喺有關課稅年度終結後兩年內提出；或者喺該年度嘅評稅通知書發出後兩個月內提出（以較後者為準）；資格：年滿 18 歲，通常居住於香港（或配偶為通常居住於香港的居民）；有限公司持有嘅物業不能選擇個人入息課稅。

術二：按揭利息稅盾 —— 高息年代嘅扣稅引擎 🛡️

只要揀咗個人入息課稅，按揭利息就可以直接抵銷租金收入：扣稅上限：可扣除嘅按揭利息，以「你所佔該物業之應評稅淨值」為限，不能扣出虧損以抵銷其他收入；申報位置：喺 BIR60 嘅第 8 部分申索（非 BIR57）；用途測試：借款必須係「為賺取該物業租金收入」而借。如將物業加按套現作其他非物業投資，相關利息需按用途分拆，非相關部分不可扣除；紀錄保存：利息必須實際支付，並須妥善保存銀行按揭年結單以備抽查。

與自住樓「居所貸款利息」之分別自住物業：屬薪俸稅 / 個人入息課稅下嘅專項扣除（每年上限 $100,000，最高 20 個課稅年度；** 子女於 2023 年 10 月 25 日或之後出生，並符合同住不少於 6 個月等條件，並主動申索，扣除上限可提升至 $120,000**）；出租物業：於個人入息課稅內作為賺取租金嘅利息支出扣除，無 20 個課稅年度嘅年期限制，只要物業持續出租並產生應評稅收入即可申報。

術三：認清物業稅可扣項目同欠租處理 —— 不漏扣、不亂扣 ⚠️

物業稅（及個人入息課稅入面嘅物業收入部分）只允許以下扣除：

差餉（Rates）：限於租約訂明由業主繳交並實際已繳嘅部分；
20% 法定扣除：自動扣除，用作涵蓋維修、管理費、保險、佣金等所有日常開支；
不能追回的租金（Irrecoverable Rent）：確切無法追回嘅欠租。

實務注意要點 📌 地租、管理費、保險費、裝修費、收租佣金，喺物業稅稅制下不可另行逐項扣減；不能追回的租金：單純租客拖欠租金但未走數，唔符合扣減條件；要確認無辦法追討（例如租客破產、潛逃、經法律追討失敗）先可以申請扣減。如以按金抵銷部分欠租，只可申報抵銷後嘅淨欠租金額。日後若收回該筆欠租，須喺收到嘅課稅年度補報為租金收入；物業空置：只有空置期間完全冇租金、冇任何代價收入，先無應評稅值；如果一年內有部分時間出租，只需要計出租期嘅租金收入，並須妥善保存空置紀錄；緩繳暫繳稅：如預計下一年度租金收入比上一年度減少超過 10%，可於指定時限內（繳稅到期日前 28 天或暫繳稅通知書發出後 14 天內）向稅務局申請緩繳暫繳物業稅；租約釐印：租約必須依法加蓋印花（釐印）。稅務局會透過印花稅紀錄核對租金申報，業主切勿隱瞞租金收入。

術四：有限公司收租 —— 營運開支實報實銷 🏢

撤辣後，公司購買住宅物業只需繳付第 2 標準從價印花稅，大大降低入場稅務門檻。

公司收租之稅務特點利得稅兩級制：公司首 $2,000,000 應評稅利潤稅率為 8.25%，其後為 16.5%；開支實報實銷：公司可扣除為賺取收入而產生嘅營運開支，如實際按揭利息、管理費、保險、維修費（收益性支出）等；物業稅豁免：公司經營業務收租須繳納利得稅，可按《稅務條例》第 5 (2)(a) 條申請豁免物業稅，避免重複徵稅；收益性 vs 資本性開支：維修保養等收益性開支可即時扣除；但若屬於提升物業價值嘅資本性改善工程（Capital Expenditure），則不能作為日常開支即時扣除，亦一般無住宅折舊免稅額。

考慮因素與合規成本出售資本增值：個人持有所得之資本增值一般免稅；但公司出售物業，若被稅務局認定為買賣業務而非長期投資，利潤需繳納利得稅；合規成本：公司每年需進行會計核數、提交利得稅報稅表（BIR51）、繳付商業登記費及公司秘書等行政費用；轉讓股份安排：透過轉讓持有物業嘅公司股權出售物業，股票轉讓印花稅為合計 0.2%（買賣雙方各 0.1%）。但稅務局可引用《稅務條例》第 61、61A 條一般反避稅條文，如果交易主要目的只係避開物業轉讓印花稅，稅局有權否定呢個安排，追收相關住宅從價印花稅同罰款；另外買方亦需要承擔公司潛在歷史負債，實務中須進行嚴謹盡職調查。

術五：聯名持有與轉名 —— 善用低稅階分配收入 👫

個人入息課稅以個人為評稅單位，物業嘅持有方式直接影響租金收入落入邊個稅階：聯權共有（Joint Tenancy）：租金收入按業主人數平均分攤；分權共有（Tenancy in Common）：按業權比例分攤租金收入；夫妻評稅：已婚人士可選擇分開以個人入息課稅評稅，或選擇合併評稅。若夫妻一方收入較低或無收入，將物業產生的租金收入納入個人入息課稅，可善用其低稅階（2%–6%）及個人免稅額（例如 2025/26 年度基本免稅額為 $132,000；2026/27 課稅年度基本免稅額提升至 $145,000）；近親轉讓：配偶、父母、子女、兄弟姊妹之間轉讓住宅物業，按第 2 標準稅率繳付從價印花稅（樓價 $4,000,000 或以下僅需 $100 印花稅）。惟需留意如有現存按揭，轉名須取得銀行同意並重新辦理按揭審批。

⚖️ 稅務合規底線：合法節稅 vs 違法逃稅

合理利用法例條款進行稅務安排（Tax Planning）屬合法行為，但若故意隱瞞租金收入、虛報開支或提供虛假文件，則屬違法逃稅（Tax Evasion）：法定紀錄保存：根據《稅務條例》，業主須保存所有租務相關紀錄（包括租約、收租紀錄、差餉單、按揭結單等）至少 7 年；法律責任：《稅務條例》第 82 條規定，蓄意逃稅一經定罪，最高可被判監禁 3 年及罰款 $50,000，另加相等於少徵收稅款 3 倍嘅罰款；第 82A 條亦授權稅務局徵收最高 3 倍少繳稅款之補加稅。

一按即查詢報價Whatsapp: 63516101

#香港稅務 #物業稅 #個人入息課稅 #香港租金扣稅 #必達會計