🏠【物業稅全攻略】會計師拆解租金申報關鍵⚖️
- Michael Chan - Bida & Co.
- 3月16日
- 讀畢需時 2 分鐘
📌 核心概念速覽
✅ 徵收對象：全權/聯權/分權物業業主（不包括公司/團體）✅ 稅率：應評稅淨值 × 15%（標準稅率）✅ 課稅年度：每年4月1日至翌年3月31日
🔍 應評稅淨值計算公式
應評稅淨值 = 租金收入 - 差餉 - 20%修葺免稅額✅ 租金收入：包括已收及應收租金｜頂手費需攤分36個月✅ 差餉處理：→ 租客支付：直接減20%免稅額→ 業主支付：先減差餉，再減20%免稅額
案例：2021/22年度租金$30,000/月 × 9個月
差餉12,000→應評稅淨值=∗∗12,000→應評稅淨值=∗∗206,400**
物業稅 = 206,400×15%=30,960**
📝 申報流程與文件
1️⃣ 全權業主：填報BIR60表格（個別人士報稅表）2️⃣ 聯權/分權業主：任一業主填報BIR57表格（物業稅報稅表）3️⃣ 不可扣除費用：地租、裝修費、管理費、按揭利息（除非選擇個人入息課稅）
⚠️ 注意：租客按金不屬租金收入！
💼 個人入息課稅應用
✅ 適用條件：符合資格業主（需主動申請）✅ 節稅優勢：
扣減按揭利息｜虧損抵銷其他收入
案例：應評稅淨值206,400−基本免稅額132,000=74,400 以累進方式計算 → 應繳稅款$0
🚨 合規與罰則警示
⚠️ 法規責任：
未收報稅表 ➡️ 需主動通知稅務局（截止：下年度7月31日）
出租後30日內 ➡️ 提交「物業出租通知書」(IR6129)
保存租務紀錄7年（租約、追租文件）
⚠️ 違規罰款：逾期申報｜虛假申報｜未通知出租
📋 常見問題精選
Q1：租約已蓋印花，是否已履行稅務通知義務？→ 否！仍需向稅局申報租金收入。
Q2：聯名物業業主去世，如何處理申報？→ 尚存活業主需開立新物業稅檔案，繼承業權後重新申報。
Q3：如何反對評稅結果？→ 評稅通知後1個月內提交書面反對，並附完整報稅表。
✅ 何時申報：收到報稅表後即處理｜主動通知出租變動
✅ 節稅策略：
善用個人入息課稅扣減利息
頂手費攤分36個月降低稅負
✅ 風險管理：
定期檢查租約條款
保留完整租務文件
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