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  • Michael Chan - Bida & Co.

物業税知多少

物業税是向物業擁有人(業主)徵收的税項。每個課税年度(每年的4月1日至翌年的3月31日)的物業税是按物業的應評税淨值,以標準税率計算。


如除了租金,業主並無其他收益,應評税值指年租。所有應收及已收的租金都要納入應評税值內計算税款。


倘有任何部分的應收租金成為壞帳,業主可在壞帳當年申索扣除。業主日後收回壞帳時,須將款項作為收回年度的收入申報在報税表上,並繳納物業税。


如由租客付差餉,應評税值減去兩成年租(當為修葺和支出的標準免税額),餘額就是應評税淨值。


如業主須付差餉,評税時先減已付差餉,然後才減兩成的餘額當修葺和支出的標準免税額,以計算出應評税淨值。


所以,如果租金相同,業主須付差餉較由租客付差餉慳稅。


不同業權需要填上不同報稅表


個別人士報税表(BIR60)適合全權擁有物業的業主應將租金收入申報

物業税報税表 (BIR57) 適合由任何一位聯權或分權擁有物業的業主將租金收入申報


業主必須注意的事項

- 業主已享有兩成的標準免税額,所以不能再提出扣減實際支出。地租、樓宇裝修費、收租費、大廈管理費、保險費和按揭貸款利息一律不獲扣減


- 合資格並已選擇以個人入息課税方法計税的業主才可在計算個人入息課税時,可以申索扣減他/她為購買物業而支付的按揭貸款利息。


- 除了租金外,所有為換取物業使用權而付予業主的代價均須包括在應評税值內,包括租約頂手費(即在簽租約時租客付給業主的整筆款項)。記得,業主不應在報税表上填報租客付給他的按金,因為按金並非租金收入。按金是要退回的。


- 法例規定頂手費可攤分至最多36個月來計税。


實戰

納稅人的物業在2021年7月1日租出,而每月租金是$30,000。截至2022年3月

底,我支付了三季差餉,合共$12,000。

2021/22年度我須繳付多少物業税?


*2022/23暫繳物業稅計算方法

2022/23暫繳物業稅是按2021/22年度的應評稅淨值計算($206,400),但會按比例推算至十二個月,計算方法如下


究竟有沒有方法可以得到稅務寬減以及按累進稅率計算稅款呢?

合資格並已選擇以個人入息課稅方法計稅就可以獲得稅務寬減和按累進稅率計算稅。

按個人入息課稅去計稅,假設納稅人沒有其他入息,應繳稅款會由$30,960減至$0。計法如下


如選擇堑2021/22 以個人入息課稅方法計稅, 稅局在大多數情況下不會向納稅人徵收2022/23暫繳物業稅。

所以,要懂得運用個人入息課稅達到慳稅效果


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